Stanovanjski zakon z novelo SZ-1E z uvodnimi pojasnili

Avtor: Franci Gerbec
Stvarno kazalo: Klemen Drnovšek

 

Z novelo SZ-1E so bile v Stanovanjski zakon uvedene številne novosti, ki so za prakso izjemno pomembne. Vse spremembe so v uvodnih pojasnilih podrobno obravnavane. Knjiga vsebuje Stanovanjski zakon z vidnimi spremembami novele, besedila ustreznih podzakonskih predpisov in pregledno stvarno kazalo.

Z DDV: 156,00 
Brez DDV: 148,57 

Na zalogi

Z DDV: 156,00 
Brez DDV: 148,57 

Šifra: 900-919
Avtor: Franci Gerbec
Stvarno kazalo: Klemen Drnovšek
Vrsta artikla: knjiga
Kategoriji: ,

Naši svetovalci bodo z veseljem odgovorili na vsa vaša vprašanja (po telefonu vsak delavnik med 8. in 12. uro ter 13. in 16. uro).
Knjige: +38613091820 ali prodaja@gvzalozba.si
Revije: +38613091821 ali goca.vujovic@gvzalozba.si
Dogodki: +38613091816 ali seminar@gvzalozba.si

V uvodnih pojasnilih so podrobno predstavljene vse spremembe, uvedene z novelo SZ-1E, objavljeno v Uradnem listu RS št. 90/2021.

Natančneje so pojasnjeni cilji uvedbe novega instituta javnega najema stanovanj. To je eden od ukrepov, ki lahko pripomore k povečanemu obsegu najema stanovanj za ranljive skupine prebivalstva, zlasti za mlade in mlade družine ter druge stanovanjsko prikrajšane prebivalce, poleg tega pa spodbudi tudi uporabo nezasedenih oziroma prevelikih in funkcionalno neustreznih stanovanj in stanovanjskih hiš, katerih lastniki so večinoma starejši z nizkimi dohodki ali gibalno ovirani.

Na podlagi novele je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974. Sprejet je bil v popolnoma drugačnem družbenoekonomskem sistemu, v novih pravnih in gospodarskih razmerah po osamosvojitvi Republike Slovenije pa je neprilagojena ureditev tako najemnikom kakor lastnikom poslovnih stavb in prostorov pri urejanju in izvajanju najemnih razmerij povzročala velike težave. Za sklepanje novih najemnih razmerij glede poslovnih stavb in poslovnih prostorov se odslej uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika, ki pa so tudi deloma pomanjkljive. Za najemne pogodbe, sklenjene do dneva uveljavitve SZ-1E, se še vedno uporabljajo določbe ZPSPP iz leta 1974.

Po uveljavitvi novele je prvič zakonsko urejeno tudi upravljanje skupnega dela, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin.

Glede na številna opozorila iz prakse je pomembna in dobrodošla prenovljena ureditev glede potrebne večine solastnikov pri odločanju o nujnih posegih in izboljšavah večstanovanjskih stavb, kakršna sta vgradnja dvigal ali odprava arhitektonskih ovir za gibalno ovirane osebe; za pridobitev gradbenega dovoljenja je bilo prej potrebno soglasje vseh lastnikov, po novem pa zadostuje 75-odstotna večina.

Na novo so urejena merila za plačilo stroškov iz poslov obratovanja večstanovanjskih stavb, ki so bila doslej predmet Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Prenovljena je tudi ureditev sklepanja pogodb o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov. V praksi pa številni lastniki večstanovanjskih stavb takšne pogodbe nimajo sklenjene in zahteve po odpravi te obveznosti so bile pri noveli žal preslišane.

Tudi obvezna revalorizacija neprofitnih najemnin in njihovo tekoče letno prilagajanje rasti cen življenjskih potrebščin v preteklem letu sta bila v javnosti sprejeta z nekaj pomisleki in nasprotovanja, vendar je z zakonom urejeno tudi povečano subvencioniranje neprofitnih najemnin. Uvedena je še obvezna uporaba merila vpliva lokacije na višino neprofitne najemnine, česar v občinah niso izvajali vse od leta 2003.

Glede mandata imenovanja upravnika je novost možnost sklenitve pogodbe za določen ali nedoločen čas. Izjema je le pri novi večstanovanjski stavbi, za katero investitor lahko sklene pogodbo za največ tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja. Zakonodajalec torej ni upošteval zahtev nekaterih etažnih lastnikov, da naj bo doba sklenitve pogodbe z upravnikom zakonsko omejena na največ na tri ali pet let.

Najemodajalčeva možnost neposredne odpovedi najemnega razmerja zaradi neplačila najemnine mimo sodišča s skupnim odpovednim rokom (60 dni) je pričakovano sprožila zelo resne ugovore številnih najemnikov in njihovih združenj. Ključni problem pri tem pa ni 60- ali 90-dnevni odpovedni rok, temveč dolgoletno veliko pomanjkanje javnih najemnih stanovanj. Stanje se zadnja štiri leta s pospešeno gradnjo najemnih stanovanj Stanovanjskega sklada RS in v zadnjem času tudi številnih občin vendarle izboljšuje. Odprto pa je vprašanje uporabe oziroma veljavnosti takšne odpovedi za vse doslej sklenjene najemne pogodbe (neprava retroaktivnost).

Novela določa predkupno pravico Stanovanjskega sklada RS v primeru prodaje stavbnih zemljišč v lasti občine, namenjenih gradnji večstanovanjskih stavb.

Dobrodošla je tudi občutno povečana možnost Stanovanjskega sklada RS za zadolževanje, in sicer z 10 odstotkov na 40 odstotkov vrednosti poslovnega sklada.

Odslej veljata tudi obveznost vodenja sredstev rezervnega sklada večstanovanjske stavbe na fiduciarnem računu in končni rok za odprtje eno leto od dneva uveljavitve novele. Vendar zakon ob ustreznem soglasju zborov etažnih lastnikov več večstanovanjskih stavb še vedno omogoča vodenje sredstev rezervnega sklada tudi na skupnem računu za več večstanovanjskih stavb ob ustrezni notranji evidenci po posameznih večstanovanjskih stavbah ter žal le dopušča (in ne predpisuje), da predstavniki etažnih lastnikov sopodpišejo nalog za razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada.

Knjiga poleg neuradno prečiščenega zakonskega besedila z vidnimi spremembami novele vsebuje tudi Uredbo o izvajanju javnega najema stanovanj (Uradni list RS, št. 197/21), Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13, 52/22.).

 

Vezava: trda

ISBN: 978-961-247-500-0

Št. strani: 300

Leto izdaje: 2022

Franci Gerbec je po izobrazbi univerzitetni diplomirani pravnik. V letih 1990–1995 je bil direktor enega prvih nepremičninskih podjetij v Sloveniji, SKB Nepremičnine & Leasing, d. o. o., potem pa je do upokojitve leta 2001 delal kot izvršni direktor za kapitalske naložbe in pooblaščenec uprave SKB Banke, d. d., za posebne projekte.
Bil je med ustanovnimi člani Slovenskega nepremičninskega združenja (SNZ) in sodeloval tudi pri njegovi pridružitvi svetovnemu združenju FIABCI s sedežem v Parizu leta 1992. Leta 2001 je ustanovil nepremičninsko družbo Profundis, d. o. o., v kateri je še zdaj prokurist. Ima licenco za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja. Bil je član ožje strokovne skupine za pripravo Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri GZS-ZPN. Med drugim je v letih 2013 in 2014 sodeloval v projektnem svetu pri Vladi RS za pripravo nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin in pozneje pri pripravi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin.
Na stanovanjskem področju je usklajeval delo skupine strokovnjakov SNZ – FIABCI Slovenija pri pripravi predlogov in pripomb k osnutku Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 ter leta 2017 vodil strokovno skupino pri Inštitutu za primerjalno pravo Pravne fakultete Univerze v Ljubljani za izdelavo študije Osnutek izhodišč za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih (naročnik je bilo Ministrstvo za okolje in prostor). Vodil je projektno skupino Nepremičninskega inštituta SNZ – FIABCI za pripravo projektne naloge Izdelava strokovnih podlag za zakonsko ureditev organizacije in delovanja javne službe za najemniško upravljanje (naročnik je bil Stanovanjski sklad RS).
Je avtor številnih strokovnih člankov s področja gospodarskega in nepremičninskega prava ter etažne lastnine in soavtor knjige Pogodbe o leasingu iz leta 1999.